19期思享活动反馈---我学到的房产企业核算

shuangertwins

      曾在商业呆过，现又在制造业混着，虽说企业也有工程建设项目，在日常学习考试中也接触过零零散散的知识，昨天短短2小时内，嘉宾老师讲了许多知识，实足的干货，真的需要慢慢消化，现试着跟着嘉宾老师，将零散的知识点一步步串联起来，梳理一下。
    生产企业的工程建设，一般也经过可行性调研，立项，报批、设计、勘探、招投标、签订合同，工程施工，款项支付、竣工决算、工程审计、项目备案等，不过除厂区征地外审批手续多点，没有房地产企业那么严格，房地产企业项目要发改委申报，审批，要有土地证、环评证、建设用地规划许可证，建设工程规划证，施工许可证等。
    房地产企业开发的房产投入大，周期长，税赋重，因土地增值税、房产税、印花税、土地使用税、契税等大都属地方税务局征收的税种，各地政策不一，比如土地使用税，不同片区的征收率是不同的，这得企业财务税务相关人员有的前瞻性，高度介入，从全局性分析，参与全过程，做好筹划与核算工作，各项税收优惠不少，当然要与管理员协调好，这样交流协调，能为企业减轻税赋。
   与生产企业相同，房地产企业的会计核同样遵循《企业会计准则》与《小企业会计制度》，收入亦按风险与报酬的完全转移为确认标准，售出不再控制，经济利益流入企业，收入成本可靠计量；成本费用也按实际发生额进行核算扣除。只是房地产企业开发的房产是商品，与一般生产类企业相比，增加了些资产、成本的科目，如开发产品，开发成本等，具体科目核算还得进一步学习。
    企业运作，有业务活动，有收入，有增值，就会有涉税事项，从房地产企业有土地使用、土地增值、房产转移等等，涉及到土地增值税、印花税、土地使用税、营业税、契税、企业所得税，个人所得税等。
    房产税：一直有听说房产税的调整，至今新政策还没下来（听说2016年会出台，感觉产权登记政策已出来，房产税政策也快了吧，与我们老百姓关联的可能是对多套房产征税的事了，观望中），房产税计征还是按国发（1986）90号文《中华人民共各国房产税暂行条例》执行，只是至今也出台了许多优惠政策，比如财税（2010）88号《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设 和运营有关税收优惠政策的通知》等。
     印花税：此税大都按比率计征，我认为凡是有合同业务，都老老实实地计算贴花，各地也有不同的优惠，事先与税务专管员沟通下，也能享受点优惠政策。
     土地使用税：2006年12月31日，国务院令第483号，修改并颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（至今全文有效），从法规库看，2006-今，也有几十则与土地使用税相关的文件。比如财税（2013）101号《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策通知》就有许多免征的条款。
     契税：1997年国务院令第224号《中华人民共各国契税暂行条例》及实施细则（财发字（1997）52号），全文有效，1997至今法规库中发布的相关文件也有118条，当然不只是房地产行业，可以有针对性查阅学习。
     营业税：近几年，国家在营改增的道路中越走越顺，听说下半年，房产企业也改革，不过应有个过渡政策吧，对以前连续性的业务有个缓冲。
     个人所得税：因涉及外出施工，必须当地发票的事项，在当地开票，税务局代扣企业所得税外，还代扣一定比例的个人所得税（税率各地不统一，一般为1%-1.5%）
    土地增值税：1993年国务院令138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（财法字（1995）6号，至今全文都有效。针对实施过程中的问题，也有相关的解释通知等的，比如 财税（2010）88号，公租房建设税收优惠等。
    企业所得税：嘉宾老师也提供了相关的文件，有国税法（2009）31号（部分条文件已被国税公告（2014）35号替代。有国税函（2009）3号，企业所得税法、所得税税前扣除办法等。
    各项税款的计片，源于业务的发生，收入的确认，成本的核算等，不同于生产企业的，我认为有以下方面需要注意的（只是部分，不全面，呵呵）
   预收售房款，按税法，是在收到当天交营业税，在当期按预计毛利率计算企业所得税。
   收入，有征税收入，不征税收入，免税收入，视同销售，要划分清；何时确认收入，如何确认收入，也要有清晰的思路。
   成本费用，项目要按成本对象原则进行合理分类，成本的前期工程费，开发间接费用，三通一平等，税法都有相关的扣除标准，要注意的是，建设运营的借款费用的资本化事项，还有就是成本费用在完工、未建、在建项目中的合理分配。要成本与收入的匹配。还得关注所得税前可扣除事项，比如合理工资、养老保险，补充养老保险、捐赠、招待费、广告宣传费、福利费、教育经费、罚款、管理费、维修费等等这些有特殊规定的项目。
    还有甲供材料，我们在工程建设中也出现这情况，特别是装修用材料，我们指定或我们直接购买，发票的开具，记得以前查到相关文件，是要包含在合同中计税的，今天因同学过来玩，也没好好查下相关文件，具体如何处理，昨真没听得清，呵呵，等视频回放。
    房地产企业的会计账务处理与税收核算，有许多细化的知识，还得慢慢消化，我认为，无论会计核算与税收的计征，需要的还是要吃透本行业的相关政策，也及时关注国家的相关优惠，在合法合理的环境下，为企业筹划，用好用活政策，为企业创造效益。
     其实，我们在日常工作中也常遇到的情况是，对某一政策，各层级的人员理解会存在差异，所以正如嘉宾老师所讲，要与多交流，多勾通，那样才能吃透政策，找到更好的方案。

没接触过房地产企业，以上只是我一厢情愿的看法，不对之处，请大家拍砖。（别拍太狠啊）

幻欢

写得很认真！

zhouwu520

生产企业的工程建设，一般也经过可行性调研，立项，报批、设计、勘探、招投标、签订合同，工程施工，款项支付、竣工决算、工程审计、项目备案等