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标题: 32期活动反馈---思路决定出路 [打印本页]

作者: 露过无痕 时间: 2015-9-23 01:01
标题: 32期活动反馈---思路决定出路
       当管理员大大在视野思享受会年费会员里截出李蓉老师的签名时，就知道是我们特训营第一期的导师没错了，在第一期特训营时老师就给了我们很多的头脑风暴，于是果断报名参加。
   在今天下午的时候，空谷老师就把提纲发到了群里讨论，果然还是一贯的风格，认真、严谨。
   房地产项目开发过程中的财务管控
   空谷老师在讲第一部分，财务管控的职能作用时
   首先特别强调的给我们讲了绩效管理，在一般人眼里，觉得绩效主要是人事部门负责的事情，可是空谷老师告诉我们，不是，财务部门一定要积极的参与绩效管理，这是财务管控的一个手段，要想发挥好财务管控的作用，利用好绩效管理一定能让部门工作给更出色。
   第二部分，财务管控职能作用发挥的基础
   讲要建立符合房地产企业健康发展的组织构架，其实不仅仅是房地产行业，任何行业都应该建立健康的组织架，有了健全健康的组织构架，为公司的发展打下坚实的基础，知道该怎么努力，该朝哪个方向努力。
   当然有了健康的组织构架，只是第一步，就好像教学画画一样，首先要让学习的人有整体观念，描绘出整个构图。然后再就是细节的完善与修正，也就和财务管控职能中的第2小点不谋而合----健全及不断完善的各项规章制度。把细节完善好了之后，那就需要给构图上色，那我们要怎么调色呢？比例是多少呢？力度要多大呢？首先要从哪里开始呢？需要多少彩墨呢？要得有个计划了吧----所以需要可供全面推行的预算管理制度及控制机制，好吧，调好色彩之后，就可以上色了，画的好的会放到展示架作为样品展览，那都会会努力的画好。那这就是发挥绩效管理了吧。当然画的好与不好除了老师的教授以外，和自身的努力是分不开的，所以有力的财务核算基础工作是保障。
   第三部分，房地产企业财务管控制的重点。
   不用想，首当其冲当然是资金控制，这是源头也是终结。资金控制得到位，项目就是一个六星级的家，资金控制的不好，项目就是一个烂尾的渣。
   然后再就是项目控制、基本制度控制、内审制度控制，这些就是房地产企业财务管制的四大重点了
   第四部分，房地产企业财务管控的基本环节
   财务预测，教我们可研报告中关于财务分析怎么写，特别对于房地产行业，要拿到政府的地，三个税种，税负贡献多少，要写得清清楚楚，要让政府明明白白感受到，你的地批给我是划算的，我能让这块地发挥最大的税收作用。这点用在制造业想拿政府的专项资助上面一样有效。
   财务决策，主要是项目开发期决策，资金投入时点，多少决策
   财务计划，包括现有资金、预算多少、融资多少、资金使用、还款、利率的计划
   财务分析，也打破常规的因素分析，比较分析这些方法，按房地产的特性，利用现实数据，历史数据，与地皮在当时，当域的的市场价值，分析出所需要的数据。（当时没听得太仔细，给的测算表格与蓝图太小，没能完全理解）
   第五部分，房地产企业财务管控的过程控制
   开发阶段的过程控制
   开发成本的过程控制
   资金运作的过程控制
   涉税风险的过程控制
   讲成本控制，讲合同台账管控，讲资金筹措方案，讲股权融资，银行贷款，债务抵押贷款，工程贷款
   讲涉税是提到沟通非常重要，这又让我回到特训营的时候老师也强调沟通，沟通，沟通，想想房地产行业与税务局沟通得到位，税款能递延一个三个月，想想这种资金筹划将是多么可观。
第六部分，房地产财务风险预警机制
工程成本预警
销售资金预警
费用支出预警
税务风险预警
因时间仓促，其实是老师讲的很用心，前面花了很多心思给我们讲解，所以最后一点的内容一笔带过了，其实蛮感动的，老师感冒的严重，还坚持给我们讲授了两个多小时，最后一部分，不用老师多讲，我们应该也是明白了，不然财务真的白做了。
这门课，真的不要介意“房地产”这三个字，不要以为只是讲房地产行业，自己不在那个行业所以不听，觉得听不懂或者没意思，用老师一句话总结：财务内控的作用是相通的，其他行业也一样有借鉴作用，只要理清思路，明白了工作方法和套路，可说一通百通。

作者: zerov 时间: 2015-9-23 10:02
许多知识都似曾相识，只是没有用一根线连起来。

作者: 视野思享会 时间: 2015-9-23 10:13

zerov 发表于 2015-9-23 10:02
许多知识都似曾相识，只是没有用一根线连起来。

你参加了吗？看活动反馈的名单里没有你

作者: 99broker 时间: 2015-9-23 10:20
严格来说，自从和会计结缘，我就觉得我不像会计啦！我老想财务管理，做着会计核算我想着市场，做着管理我想着客户！我总是跳跃思维，干上审计我想着投行的顾问式分析！断断续续我也在房地产行业做过几年，看到业界大咖来分享，我老早搬着凳子盼着听课呢！一把年纪总想当学生，总希望有新的收获启发。

今晚空谷的分享很专业很全面，特别是感冒状况还比较严重，可敬可佩！但觉得没听够，感觉意犹未尽，戛然而止啦！

房地产行业特性，历经发展不同阶段，但拿地开发售楼回款按项目来滚动开发的基本套路基本不变，财务管理要紧跟项目的定位目标在一定时间内变现实现增值，利润最大化。不同规模不同开发模式的财务管理各有侧重。

房地产最大特点是大资本投入、全过程要控制预算，里面涉及开发成本的归集核算、资金的及时投入、销售的响应、管理的协调，听到后来怎么没听到税金的清算管理，土地增值税是房地产财务管理中税务管理的一大难点和重点

控制成本，严格按施工预算，按节点考核评估，另一方面如何做好品质通过营销的影响提高售价也是财务会忽视的，老向内节支，没向外开源，老事后算账不主动谋划，是一般会计要反思的！

财务管理和合约预算部门、工程部、销售等职能部门的衔接配合也有很多工作，做好财务不能光算小账，建立动态预算控制，算资金账，根据市场行情合理调整推盘进展，价格起落影响很大，财务的盈利预测，税负测算要及时反馈，做好决策参谋，财务管理不可小觑！

从听课感觉来说，空谷限于时间，很多热点难点并没全面展开，融资问题、税务问题、与审计造价的协调，建议细化分享，强烈要求李蓉结合新书合作和空谷进一步展开。房地产行业还是需要深抓财务管理的，粗放拿地小资金杠杆玩法已经逐渐退隐江湖啦！管理出效益，需要理财新思路！

作者: zerov 时间: 2015-9-23 10:37
确实，房地产的财务简直是一本浩大的百科大全书，许多税务、审计、造价、施工、预算、销售等方面都需精通，有机会再请李总多多来分享

作者: shuangertwins 时间: 2015-9-23 15:23
羡慕，你咋排版得这么好呢，学习中